Sprzedaż mieszkania w Bytomiu - co zrobić, gdy klasyczna sprzedaż się przeciąga

Bytomski rynek mieszkaniowy w skrócie

Bytom dzieli się na dzielnice o bardzo różnym charakterze - od centralnego Śródmieścia, przez Szombierki, Miechowice, Karb, Bobrek, po Stroszek czy Rozbark. Każda ma własny profil cenowy i własny typ zabudowy. Wspólny mianownik to pogórnicza przeszłość, która zostawiła miastu dużą liczbę starych zasobów mieszkaniowych - kamienic i familoków wymagających modernizacji.

Ceny mieszkań w Bytomiu należą do najniższych wśród dużych miast regionu. Dla kupujących to okazja, dla sprzedających - sygnał, że rynek jest specyficzny. Niższy popyt, wynikający z odpływu mieszkańców do większych ośrodków, oznacza dłuższy czas oczekiwania na kupca.

Co wpływa na cenę mieszkania w Bytomiu

Pierwszy i najważniejszy czynnik to stan techniczny i typ zabudowy. Mieszkanie w bloku po termomodernizacji wyceniane jest wyraźnie wyżej niż lokal w starej kamienicy czy familoku do generalnego remontu. Różnica między mieszkaniem gotowym do wprowadzenia a takim wymagającym kapitalnego remontu sięga 30-40% ceny.

Drugi czynnik to sytuacja prawna. W bytomskich zasobach - zwłaszcza tych starszych - częste są mieszkania spółdzielcze bez wyodrębnionej księgi wieczystej, zaległości czynszowe narastające latami oraz nieuregulowane sprawy spadkowe po pokoleniu pracowników kopalń i hut. Bytom należy do miast o szczególnie wysokim poziomie zaległości czynszowych w starszych zasobach, co bezpośrednio przekłada się na trudności przy sprzedaży.

Trzeci czynnik to standardowe elementy: piętro, winda, balkon, ekspozycja, stan całego budynku i jego otoczenia.

Ile trwa sprzedaż mieszkania w Bytomiu

Mieszkanie w przyzwoitym stanie, z czystą sytuacją prawną i realną ceną, sprzedaje się klasyczną drogą średnio w cztery do sześciu miesięcy. To dłużej niż w Katowicach, gdzie rynek jest większy i bardziej płynny. Mieszkanie z problemem - zadłużone, ze spadku, do generalnego remontu - potrafi czekać znacznie dłużej, a czasem nie znajduje kupca wcale.

Przyczyna jest strukturalna. Większość kupujących finansuje zakup kredytem hipotecznym, a bank nie udzieli kredytu na mieszkanie z wpisem komorniczym, nieuregulowaną księgą wieczystą czy w stanie wykluczającym zamieszkanie. Takie mieszkanie trafia więc do wąskiej grupy kupujących gotówkowych i inwestorów, których w Bytomiu jest mniej niż w większych miastach.

Gdy klasyczna sprzedaż zawodzi - realne opcje

Jeśli mieszkanie ma obciążenia albo właściciel jest pod presją czasu, w grę wchodzą trzy drogi. Pierwsza to uregulowanie problemu przed sprzedażą - spłata długów, sprawa spadkowa, remont. Realne, ale czasochłonne i kosztowne. Druga to obniżanie ceny i czekanie, co przy problemie prawnym rzadko pomaga, bo bariera nie leży w cenie. Trzecia to sprzedaż do skupu nieruchomości, który kupuje mieszkanie w stanie zastanym, za gotówkę.

Ta ostatnia droga jest najszybsza - zwykle 7-14 dni - choć cena jest niższa od rynkowej, bo to kupujący przejmuje ryzyko, długi i koszty formalności. Dla mieszkania, którego klasyczny rynek nie chce, bywa to jednak najszybsze i najmniej stresujące wyjście. W Bytomiu działa w tym modelu między innymi skup mieszkań Bytom, prowadzony przez firmę z biurem w pobliskim Chorzowie.

Mieszkania z problemami - co da się rozwiązać

Wbrew obawom wielu właścicieli, większość trudnych sytuacji ma rozwiązanie. Długi można spłacić bezpośrednio z ceny sprzedaży u notariusza - wpis komorniczy czy hipoteka zostają wykreślone, a sprzedający dostaje resztę kwoty. Skomplikowany spadek z kilkoma spadkobiercami można rozwiązać przez sprzedaż udziałów, bez konieczności zgody wszystkich. Mieszkanie do remontu da się sprzedać w stanie zastanym, bez inwestowania w remont, który i tak rzadko zwraca się w pełnej wysokości.

Wszystkie te sytuacje - hipoteka, dług, spadek, komornik, stan do remontu - to obszar, w którym specjalizują się firmy zajmujące się skupem nieruchomości z problemami. Kluczowe jest, by wybrać firmę działającą lokalnie, która zna realne ceny bytomskiego rynku i uczciwie tłumaczy, skąd bierze się proponowana kwota.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania w Bytomiu w standardowej sytuacji trwa kilka miesięcy, a przy mieszkaniu z problemem może się mocno przeciągnąć. Niskie ceny rynkowe sprzyjają kupującym, ale sprzedającym każą realnie ocenić stan i sytuację prawną mieszkania. Przed decyzją warto porównać dwie ścieżki - klasyczną sprzedaż z wyższą ceną i dłuższym czasem oraz skup za gotówkę z niższą ceną, ale szybkością i przejęciem formalności. Więcej praktycznych informacji o sprzedaży trudnych nieruchomości znajdziesz na stronie firmy skupujeMY, działającej na terenie Bytomia i całego Śląska.