Kiedy "nierolnik" może kupić ziemię rolną? Przewodnik po procedurach KOWR w 2026 roku

Kto może kupić ziemię rolną bez zgody KOWR?

Przepisy nadal zakładają, że podstawowym nabywcą ziemi rolnej powinien być rolnik indywidualny. Osoba bez statusu rolnika również może kupić grunt, jednak zakres swobody zależy od powierzchni działki oraz sposobu nabycia.

Bez zgody KOWR można kupić:

• działkę rolną poniżej 1 ha,
• grunt nabywany od osoby bliskiej,
• nieruchomość kupioną w drodze spadku,
• ziemię nabytą w toku egzekucji lub postępowania upadłościowego,
• grunt uzyskany wskutek podziału majątku lub zniesienia współwłasności.

W praktyce największe ograniczenia pojawiają się przy zakupie działek od 1 ha wzwyż. Wtedy konieczna staje się zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. O zgodach KOWR szczegółowo pisze Twój Grunt.

Kim jest rolnik indywidualny według ustawy?

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która ma kwalifikacje rolnicze, prowadzi gospodarstwo rolne i od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, gdzie znajduje się jedna z nieruchomości tego gospodarstwa. Łączna powierzchnia gruntów nie może przekraczać 300 ha. Samo posiadanie działki rolnej nie wystarczy - notariusz lub KOWR mogą wymagać dokumentów potwierdzających kwalifikacje, miejsce zamieszkania i faktyczne prowadzenie gospodarstwa.

Zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha przez "nierolnika"

Osoba bez statusu rolnika może kupić grunt rolny większy niż 1 ha, jeśli uzyska zgodę KOWR. Procedura jest wieloetapowa i wymaga spełnienia konkretnych warunków formalnych.

Najczęściej procedura wygląda następująco:

1. podpisanie warunkowej umowy u notariusza,
2. publikacja ogłoszenia na portalu e-Rolnik,
3. odczekanie minimum 30 dni na zgłoszenia rolników,
4. złożenie wniosku do KOWR,
5. oczekiwanie na decyzję administracyjną.

Jeżeli w terminie zgłosi się rolnik indywidualny gotowy kupić nieruchomość na warunkach z ogłoszenia, sprzedający powinien zawrzeć umowę właśnie z nim.

Portal e-Rolnik i obowiązkowe ogłoszenie sprzedaży

Ogłoszenie publikowane na portalu e-Rolnik stanowi jeden z najważniejszych elementów procedury. Jego celem jest wykazanie, że nieruchomości nie udało się sprzedać rolnikowi indywidualnemu.

Ogłoszenie powinno zawierać:

• dane działki,
• numer księgi wieczystej,
• powierzchnię,
• informacje o przeznaczeniu gruntu,
• cenę,
• termin składania ofert wynoszący minimum 30 dni.

Cena sprzedaży po zakończeniu procedury nie może być niższa niż 95% ceny wskazanej w ogłoszeniu. Zawyżanie ceny również może wywołać problemy podczas analizy wniosku przez KOWR.

Jakie dokumenty trzeba przygotować do KOWR?

Wniosek o zgodę na zakup ziemi rolnej musi być kompletny już na etapie składania. Braki formalne często wydłużają postępowanie o kilka miesięcy.

Najczęściej wymagane są:

• wypis z ewidencji gruntów,
• odpis księgi wieczystej,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki,
• oświadczenie sprzedającego o braku możliwości sprzedaży rolnikowi,
• dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze,
• uzasadnienie celu nabycia nieruchomości.

KOWR analizuje również plan wykorzystania gruntu oraz sprawdza, czy transakcja nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji ziemi rolnej.

Zakup ziemi z kwalifikacjami rolniczymi, ale bez statusu rolnika

Przepisy przewidują osobny tryb dla osób posiadających kwalifikacje rolnicze, które jeszcze nie spełniają wszystkich wymogów rolnika indywidualnego. Dotyczy to np. osób po studiach rolniczych albo kursach zawodowych. KOWR może wydać zgodę, jeśli kupujący zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej, planuje utworzyć gospodarstwo rodzinne i zadeklaruje zamieszkanie w odpowiedniej gminie. W praktyce część osób zdobywa wymagane kwalifikacje przez kurs zawodowy zakończony egzaminem uznawanym przez KOWR.

Kiedy KOWR może odmówić wydania zgody?

Najczęstsze problemy pojawiają się wtedy, gdy wniosek jest źle uzasadniony albo dokumentacja pozostaje niekompletna. KOWR szczegółowo analizuje rzeczywisty cel zakupu nieruchomości rolnej.

Odmowa może pojawić się m.in. wtedy, gdy:

• zakup ma charakter wyłącznie inwestycyjny,
• kupujący nie daje rękojmi prowadzenia działalności rolniczej,
• cena odbiega od realnej wartości gruntu,
• istnieją błędy w procedurze e-Rolnik,
• transakcja prowadziłaby do nadmiernej koncentracji gruntów.

W 2026 roku procedury KOWR pozostają formalne i wymagają bardzo dokładnego przygotowania dokumentów.